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Nebenkostenübersicht und diverse Informationen

gemäß § 30b Konsumentenschutzgesetz:

  • Nebenkosten bei Miete

  • Nebenkosten bei Kaufverträgen

  • Grundlagen des Maklergesetzes

  • Konsumentenschutzbestimmungen

  • Fern und Auswärtsgeschäft-Gesetz (§11 FAGG)

  • Energieausweis-Vorlage-Gesetz

  • Steuerliche Auswirkungen bei Verkäufen

Der Makler kann entsprechend dem bestehenden Geschäftsgebaren als Doppelmakler tätig sein. Mit dem zu vermittelnden Dritten steht der Makler in /einem/keinem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis.

Nebenkosten bei Miete:

  • Vergebührung des Mietvertrages (§33 TP 5 GebG)

  • Ein Prozent des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses incl. Ust; höchstens das 18fache des Jahreswertes. Bei unbefristeter Dauer ein Prozent des dreifachen Jahreswertes. Im Falle befristeter Bestandsverträge zu Wohnhäuser und Wohnungen begrenzen sich die Werte auf den dreifachen Jahreswert.

  • In diesem Fall ist der Vermieter zur Berechnung und Abfuhr verpflichtet.

  • Vertragserrichtungskosten fallen im Rahmen der Tarife des Urkundenerrichters an.

  • Vermittlungsprovision
    Der Bruttomietzinses wird zur Provisionsberechnung herangezogen. Bestand aus Haupt- oder Untermietzins, den jeweiligen anteiligen Betriebskosten und laufenden Abgaben, dem Anteil für allfällige besondere Aufwendungen und aus einem allfälligen Entgelt für mit vermieteten Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters. Die Umsatzsteuer ist zur Berechnung der Provisionsgrundlage nicht in den Bruttomietzins heranzuziehen. Ebenso nicht die Heizkosten, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf. Allerdings kann die Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu fünf Prozent zusätzlich mit der Vormieter vereinbart werden.

Zahlbare Provisionen für Mieter/Vermieter:

Nebenkosten Pachtverträge:

  • Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebGes) 1 Prozent des auf die Vertragsdauer entfallenden
    Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1 Prozent des des dreifachen Jahresbruttopachtzinses.

  • Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters

  • Vermittlungsprovision

Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft

Eine Provision für die Vermittlung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden Auftraggebern vereinbart werden. Diese ist mit einem Prozentsatz des auf dem die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses festzulegen. Fünf Prozent des auf fünf Jahre anfallenden Pachtzinses bei unbestimmter Pachtdauer. Ist die Pachtdauer geregelt: bis zu sechs Jahren fünf Prozent; bis zu zwölf Jahren vier Prozent; bis zu 24 Jahren drei Prozent und über 24 Jahren zwei Prozent. Jeweils zzgl. 20 Prozent USt. Falls Zubehör vermittelt wird, kann dafür ebenfalls eine Provision in Höhe von drei Prozent de Gegenwertes zzgl. 20 USt; vereinbart werden.

Unternehmenspacht:

Der dreifache monatliche Pachtzins bei unbestimmter Pachtdauer.

Falls unbestimmte Pachtdauer vereinbart ist fallen bis zu fünf Jahren fünf Prozent an, bis zu zehn Jahren 4 Prozent und über zehn Jahre sind drei Prozent fällig. Jeweils zzgl. 20 Prozent USt.

Vereinbart werden dürfen mit dem Verpächter oder Vorpächter fünf Prozent des vom Pächter hierfür geleisteten Betrages, wenn Abgeltungen für Investitionen oder Einrichtungsgegenstände vermittelt werden.

Nebenkosten bei der Vermittlung von Baurechten:

Für die Vermittlung von Baurechten ist die Höchstprovision von der jeweiligen Dauer des Baurechts abhängig. Bei zehn bis 30 Jahren werden drei Prozent fällig; über 30 Jahre zwei Prozent (begrenzt auf maximal 45 Jahre) – auf die Dauer des vereinbarten Baurechts entfallenden Bauzinses. Laut Wertgrenzenregelung § 12 Abs. 4 4 IMVO darf bei einer Baurechtsdauer von mehr als 30 Jahren anstelle der zwei Prozent eine Pauschalprovision in der Höhe von jeweils drei Prozent zzgl. UST; berechnet vom Bauzins, für 30 Jahre vereinbart werden. Durch die Limitierung der Obergrenze von zwei Prozent des auf 45 Jahre anfallenden Bauzinses, ist dieser Betrag unabhängig von einer länger vereinbarten Vertragsdauer die Höchstprovision.









Nebenkosten bei Kaufverträgen

Der Immobilienmakler kann entsprechend dem bestehenden Geschäftsgebaren als Doppelmakler tätig sein. Mit dem zu vermittelnden Dritten steht der Makler in einem keinen familiären oder wirtschaftlichen Nahever­hältnis.

  • Grunderwerbssteuer vom Wert der Gegenleistung 3,5 % (Ermäßigung möglich).

  • Grundbucheintragungsgebühr zum Eigentumsrecht 1,1 %

  • Kosten für die grundbücherliche Durchführung (zu Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters) und Vertragser­stellung sowie Auslagen für Stempelgebühren und Beglaubigungen.

  • Die Aufwände für die Mitteilung und Selbstberechnung der fälligen Immobilienertragssteuer durch einen allfälligen Parteienvertreter (zu Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters).

  • Abgaben für Verwaltung und Verfahren beim Grundverkehsverfahren.

  • Förderdarlehen bei Wohnungseigentumsprojekten und Eigenheimen. Bei Übernahme durch den Erwerber –
    Außerordentliche Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit neben der laufenden Tilgungsrate möglich.

  • Laut Gemeindevorschreibung können allfällige Anliegerleistungen anfallen:
    Aufschließungskosten und Baureife des Grundstückes sowie Anschlussgebühren für Beispielsweise:
    (Strom, Gas, Wasser, Kanal, Straßenanrainerbetrag usw.)

  • Vermittlung:
    Die gesetzlich vorgeschriebene Höchstprovisionen:
    bei Kauf oder Tausch von Liegenschaften oder Anteilen, Liegenschaftsanteilen an denen Wohnungsanteil be­steht oder vereinbart wird, Unternehmern aller Art, Abgeltung für Superädifikate bei Grundstücken, bei einem Wert

    bis € 36.336,42 je 4 Prozent,

    von € 36.336,43 bis 48.448,50 Schwellenwert € 1.453,46

    ab € 48.448,51 je 3 Prozent

    von beiden Auftraggebern (Verkäufer und Käufer) jeweils zzgl. 20 Prozent Ust.









Grundlagen des Maklergesetzes:

§ 6 Abs. 1,3 u. 4; § 7 Abs. 1; § 10 und § 15 Maklergesetz

§ 6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

§ 6 (3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

§ 6 (4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäftes wird. Dies gilt auch dann, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleich kommt. Bei einem sonstigen familären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen Makler und den vermittelnden Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dass einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf das Naheverhältnis hinweist.

§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelnden Geschäftes. Der Makler hat keinen Anspruch auf Vorschuss.

§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit Ihrer Entstehung fällig.

Besondere Provisionsvereinbarungen:

§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, als auch ohne einem dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

  • im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt.

  • Mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäftes in den Tätigkeitbereich des Maklers fällt.

  • Das dem Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der verrmittelnde Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder

  • das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder vertragliches Vorverkaufs-, Wiederverkaufs- oder Eintrittrecht ausgeübt wird.

§ 15 (2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass

  • der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;

  • das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist.

  • Das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages auf andere als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist.

§ 15 (3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinne des § 1336 ABGB.

  • Eine Vereinbarung nach § 15 Maklergesetz ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.

Konsumentenschutzbestimmungen:

§ 30b KschG (1)

Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrages dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler ein­schreitet, und und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelten Geschäftes voraussichtlich erwachsene kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinne des § 6 (4) dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler Kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Über­sicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 MaklerG.

(2) Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber die nach § 3 Abs 3 Maklergesetz erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelten Geschäf­tes wesentlich sind.

Anmerkung: Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauches können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Ein­willigung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelten Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.

Rücktrittrechte:

Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach 30 a KschG

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KschG) ist und seine Vertragserklärung am Tag der erstmaligen Besichti­gung des Vertragsobjektes Abgeltungen hat, seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (ins Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und dies zur Deckung des dringenden Wohnungsbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll; kann binnen einer Woche schrift­lich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklä­rung und eine Rücktrittbelehrung erhalten hat, das Heißt, entweder am Tage nach der Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittbelehrung später ausgehändigt geworden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt.

Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der ersten Besichtigung. Die Vereinbarung eines Angeldes, Reuegelds, oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittfrist nach 30a Abs. 4 KschG ist unwirksam.

Rücktrittrecht bei „Haustürgeschäften“ nach § 3 KschG

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbrauchern (§1 KschG) ist und seine Vertragserklärung weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben, noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilien­makler selbst angebahnt hat, kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine „Urkunde“ aus gefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendige Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittrecht enthält. Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung über das Rücktrittrecht steht dem Konsumen­ten dieses ohne eine Befristung zu.

Anmerkung: Nimmt der Verbraucher zum Beispiel auf Grund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbin­dung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher – gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde kein Rücktrittsrecht.

Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 KschG)

Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn ohne seine Veranlas­sung maßgebliche Umstände, die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden, nicht oder in erheblichen ge­ringerem Ausmaß eingetreten sind.

Maßgebliche Umstände sind die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten, steuerrechtliche Vorteile, eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.

Die Rücktrittfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, er über dieses Rücktritts­recht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Ver­tragserfüllung.

Ausnahmen vom Rücktritt: Wissen oder wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsver­handlungen oder im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittrechtes.

FAGG- Fern und Auswärtsgeschäft-Gesetz (§11 FAGG)

Teilauszug für Immobilienvermittlungsgeschäfte

Lt. Gesetz § 11 FAGG besteht für den Verbraucher der Auftraggeber ist, ein Rücktrittsrecht vom erteilten Vermittlungsauf­trag, ab dem Tage des Vertragsabschlusses, die Frist beträgt 14 Tage.

Wesentliches Merkmal ist, dass der Vertrag außerhalb des Geschäftsräumes des Maklers stattfindet, bzw. ausschließlich über Fernabsatz (telef, Mailverkehr,..) Verträge vereinbart wurden.

Der Wiederruf kann durch ein bereitgestelltes Formular, oder auch zur Gänze formlos erklärt werden.

Sollte jedoch der Makler innerhalb der o. a. Frist tätig werden, muss dies ausdrücklich vom Auftraggeber schriftlich gefor­dert werden, das Rücktrittsrecht erlischt bei vollständiger Vertragserfüllung.

Energieausweis

Vorgeschrieben wird im Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG), dass bei Verkauf oder in-Bestandsgabe eines Gebäudes oder Nutzungsobjektes der Verkäufer oder Bestandsgeber dem Käufer oder Bestandsnehmer (Mieter oder Pächter) rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auszuhändigen hat. Bei Anzeigen im Print- und Onlinebereich muss der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergie-effiezenzfaktor (fGEE) angegeben werden.

Diese Verpflichtung trifft sowohl der Verkäufer und den Bestandsgeber als auch den von ihm beauftragten Immobilienmakler.

Dem Käufer oder Bestandsnehmer ist der Energieausweis oder eine vollständige Koie der Energieausweises spätestens zwei Wochen nach Vertragsabschluss auszuhändigen.

Sollte dies nicht erfolgen, haben Verkäufer oder Bestandsnehmer das Recht, nach erfolgloser Aufforderung an Verkäufer oder Bestandsgeber entweder selbst einen Energieausweis zu beauftragen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren gerichtlich geltend zu machen, oder direkt die Aushändigung des Energieausweises einzuklagen.

Verkäufer oder Bestandsgeber haben die Wahl, entweder einen Energieausweis für die Gesamtenergie-effizient des Nutzobjektes oder die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjektes im selben Gebäude oder die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes auszuhändigen.

Für Einfamilienhäuser kann die Vorlage- und Aushändigungspflicht auch durch einen Energieausweis eines vergleichbaren Gebäudes erfüllt werden. Diese Vergleichbarkeit muss der Energieausweisaussteller aber bestätigen. Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlich geltenden Vorstellungen zu erstellen. Er soll eine vergleichbare Information über den energetischen „Normverbrauch“ eines Objektes verschaffen. Die Berechnung der Energiekennzahl basiert auf Nutzungs- abhängigen Kenngrößen bei vordefinierten Rahmenbedingungen, weshalb bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten können. Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gemäß § 5 EAVG zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.

Sowohl der Verkäufer und Bestandsgeber als auch der Immobilienmakler, der er unterlässt, die Kennwerte HBW und fGEE im Inserat anzugeben, ist mit einer Geldstrafe von bis zu € 1.450,- zu bestrafen.

Der Makler ist dann entschuldigt,

wenn er den Verkäufer oder Bestandsgeber über die Informationspflichten aufgeklärt hat und Ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Verkäufer oder Bestandsgeber dies aber abgelehnt hat. Der Verkäufer oder Bestandsgeber ist des Weiteren mit der Verwaltungsstrafe bis zu E 1.450,-- konfrontiert, wenn er die Vorlage und/oder Aushändigung des Energieausweises unterlässt.

Ausnahmen von der Informationspflicht sowie der Vorlage- und Aushändigungspflicht:

Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden, Gebäude, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustandes objektiv abbruchreif sind, soferne in einer allfälligen Anzeige das Gebäude als abbruchreif bezeichnet und im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer das Gebäude binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss abgebrochen werde, provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der überwiegenden Anteil der für die Konditionierung des Innenraumklimas erforderlichen Energie durch die Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird, Wohngebäude die nach ihrer Art nur für die Benutzung während eines begrenzten Zeitraums im Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf weder diese eingeschränkten Nutzungszeit unter einem viertel des Energiebedarfes bei ganzjähriger Benutzung liegt, und frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m².

Steuerlicher Auswirkungen bei Veräußerung

  1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn (Immobilienertragsteuer)

Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften ab 01.04.2012 unbefristet besteuert. Bei

Immobilien, die nach dem 31.03.202 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen

„steuerverfangenen Immobilien“ die ab dem 01.04.2002 (bzw. 01.04.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden.

„Steuerverfangene Immobilien“ 30% Steuer auf Veräußerungsgewinn

Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 01.04.2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 01.04.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragssteuer in Höhe von 30 des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus, soweit diese nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener Afa, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden. Für Veräußerungen bis 31.12.2015 ist ein Steuersatz von 25 % anzuwenden. Eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2 % pro Jahr kann ab 1.1.2016 nicht mehr geltend gemacht werden.

HINWEIS: Vor allem bei vermieteten Immobilien kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinns im Regelfall nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden.

Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragssteuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter)spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.

„Altfälle“ 4,2 (bzw.18%) Steuer auf gesamten Kaufpreis

Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 01.04.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. § 28 Abs. 3 EStG 01.04.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlicher eruierter Kaufpreis) besteuert. Unter der gesetzlich vorgegebene Annahme eines Veräußerungsgewinnes von 14 % ergibt dies einen Steuersatz von

4,2 % vom Veräußerungserlös bzw.

18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 01.01.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat.

Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 30 % zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommenssteuertarif zu veranlagen. Gen § 20 Abs 2 EStG sind dann auch Verkaufsnebenkosten abzugsfähig.

  1. Befreiung von der Immobilienertragsteuer

A) Hauptwohnsitzbefreiung

Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragssteuer an.

B) Selbst erstellte Gebäude

Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.

C )Weitere Ausnahmen

Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahren vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.

  1. Teilabsetzbeträge und Spekulationsgewinn-Ermittlung

Bei Ermittlung des Spekulationsgewinnes von „steuerverfangenen“ Grundstücken müssen die begünstigt abgesetzten Teilbeträge für Herstellungsaufwendungen – neben den abgesetzten Instandsetzungszehnteln bzw. (ab 2016) Instandsetzungsfünfzehnteln – dem Spekulationsgewinn hinzugerechnet werden. Sie sind demnach dem 30 Abs 3 EStG bereits im Spekulationsgewinn enthalten und daher mit dem besonderen Steuersatz von 30 % besteuert.

Bei nicht mehr steuerverfangenen Grundstücken erfolgt anlässlich der Veräußerung von vermieteten Grundstücken bei Ermittlung des Veräußerungsgewinnes nach der Pauschalmethode (mit 4,2) des Veräußerungserlöses) eine Nachversteuerung in Form der Hinzurechnung in Höhe der Hälfte der in den letzten 15 Jahren vor der Veräußerung abgesetzten Herstellungsfünfzehntel (im Sonderfall auch Zehntel) mit dem Sondersteuersatz von 30 %.

  1. Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehtelabsetzung

Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2,3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehtelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel-bzw. Fünfzehtelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.

  1. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer

Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre anteilig zu berichtigen. Für bereits vor dem 01.04.2012 genutzte bzw. verwendete Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungszeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z. B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20 % Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird.

Zu beachten sind jedoch die Auswirkungen des 1. StabilitätsG 2012 bei nicht fast ausschließlich zum Vorsteuerabzug berechtigten Umsätzen eines Mieters. Es ist in jedem Fall zu empfehlen, die Umsatzsteuerliche Situation im Detail vor der Kaufvertragserstellung mit einem Steuerexperten zu erörtern.

  1. Verkauf von Waldgrundstücken

Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.